Долевое строительство в России


Основным документом, регулирующим долевое строительство в Российской Федерации, является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов…". Этот законодательный акт регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства. Реагируя на активно растущий рынок долевого строительства, законодательная база динамично развивается.

В последние годы объемы жилищного строительства в России неуклонно росли. С 2005 по 2017 годы объемы введенного в эксплуатацию жилья выросли почти в 2 раза. Но, по данным Росстата, в 2016 году сдано 79,8 млн. кв. м жилья, что на 6,5% меньше, чем в 2015 году (83,8 млн. кв. м), а в 2017 эта цифра упала до 78,6 млн. кв. м. Безусловно кризис ударил и по застройщикам – себестоимость строительства выросла вдвое, а доходы населения значительно снизились, что вполне закономерно. В 2016 году было заключено 701 810 договоров долевого участия, из которых по банковскому поручительству 28 434, а в рамках страхования ГОЗ 339 024. Цифра 2017 года показала падение - по данным Росстата было заключено всего 699 508 ДДУ, через банковское поручительство прошло 35 150 договоров, а застраховано 321 113.
Однако показатели долевого строительства демонстрируют неуклонный интерес населения к инвестированию в этот рынок с некритичным снижением динамики - оно и понятно: долевое строительство так или иначе остается куда более выгодным и для застройщиков, и для дольщиков.

Долевое строительство в последние годы прочно заняло свою нишу как наиболее выгодный и доступный вид покупки жилья. Дольщик вносит денежные средства несколькими траншами на начальном этапе строительства и через какое-то время, обычно год-два-три, получает новую комфортабельную квартиру по цене, гораздо меньше рыночной. Но кроме плюсов, есть и минусы - новостные ленты пестрят информацией о банкротстве очередной строительной компании, о пикетах обманутых дольщиков, о не сданных в срок объектах.

Страхование рисков долевого строительства


По итогам 2015 года площадь временно приостановленного или законсервированного строительства составила 2,1 млн. кв. м. В целях защиты прав дольщиков и сокращения количества «замороженных» строительных площадок в стране, в 2014 году в закон 214-ФЗ были внесены изменения, касающиеся гарантирования защиты прав и интересов участников долевого строительства. Согласно внесенным поправкам, застройщик обязан выбрать один из вариантов обеспечения своих обязательств по договору долевого участия: вступление в ОВС, поручительство банка или страхование гражданской ответственности (далее по тексту - ГОЗ).

Поручительство предоставляется аккредитованными банками и стоимость этой услуги составляет обычно от 3 до 7% от общей суммы договора долевого строительства, плюс к этому банк обычно требует залог в размере до 100% сметной стоимости объекта. Популярностью этот способ обеспечения ответственности застройщика не пользуется, для сравнения, в 2014 году договоров долевого строительства, обеспеченных страхованием было почти в 4 раза больше, чем поручительств кредитной организации, а в 2015 году соотношение составляло уже семь к одному в пользу страхования рисков долевого строительства. И, как результат, в 2017 году было заключено ДДУ в рамках страхования гражданской ответственности застройщика по 214-ФЗ почти в 10 раз больше, чем договоров поручительства.

Страхование гражданской ответственности застройщика (ГОЗ) осуществляется путем вступления в Общество взаимной ответственности (ОВС) или страхованием в коммерческой страховой компании. ОВС немного смущает застройщиков солидарной ответственностью и фиксированным размером вступительного взноса.
Страхование рисков долевого строительства в страховой организации все же является наиболее привлекательным. Доказательство тому – количество договоров долевого участия, обеспеченных договором страхования, которых значительно больше, нежели любых других способов, гарантирующих дольщикам-инвесторам безопасность вложений.

Рынок страхования ГОЗ тщательно контролируется государством. Страховые компании, допущенные к страхованию в этой сфере, должны соответствовать требованиям 214-ФЗ, а именно, иметь собственный капитал не менее 1 млрд. рублей, надежный перестраховочный резерв и опыт работы от 5 лет и выше. К настоящему времени в списке страховых компаний, допущенных к страхованию ГОЗ, присутствует лишь 15 страховщиков.

Какие положительные стороны несет в себе страхование рисков долевого строительства для дольщика?

  • Страховщик заинтересован в благонадежности застройщика, поэтому проводит экспертную оценку застройщиков и возводимые объекты
  • Дольщику при наступлении страхового случая (214-ФЗ, статья 15.2) дольщикам гарантирована компенсация в полном размере стоимости договора долевого участия
  • Наличие надежного страхового партнёра – ещё один фактор, указывающий на надёжность застройщика. Своего рода знак качества, который облегчает для потенциального дольщика выбор
Таким образом, с появлением страхования ГОЗ как обязательного атрибута страхования долевого строительства, опасность и риски для дольщиков ощутимо сократились. Положительную роль в дальнейшем развитии и изменениях на рынке долевого строительства в будущем должны сыграть накопленный опыт всеми игроками рынка и законодательные инициативы. Направлены они должны быть, в первую очередь, на создание условий здорового развития и регулирования рынка, чтобы понятие «обманутый дольщик» навсегда осталось в прошлом.