Развитие долевого строительства в России: роль страховщиков

История


Долевое строительство как институт зародилось в Аргентине. Во время экономического кризиса в 1985 году правительству страны пришлось ввести «строительство по справедливости» - граждане финансировали строительство, делая взносы в специальное акционерное общество.

Приобретя определенное количество акций, инвестор становился собственником квартиры. Вскоре британские финансисты стали продавать не акции, а квадратные метры жилья. Схема оказалась действенной, и работает до сих пор по всему миру, в том числе и в России.

Долевое строительство в России


Основным документом, регулирующим долевое строительство в Российской Федерации, является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов…". Этот законодательный акт регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства. Реагируя на активно растущий рынок долевого строительства, законодательная база динамично развивается.

В последние годы объемы жилищного строительства в России неуклонно росли. С 2005 по 2017 годы объемы введенного в эксплуатацию жилья выросли почти в 2 раза. Но, по данным Росстата, в 2016 году сдано 79,8 млн. кв. м жилья, что на 6,5% меньше, чем в 2015 году (83,8 млн. кв. м), а в 2017 эта цифра упала до 78,6 млн. кв. м. В конце 2017 года прозвучали прогнозы, что в 2018 году объемы строительства жилья в РФ вернутся на отметку выше 80 млн «квадратов». На данный момент по итогам 3 квартала 2018 года по данным Росстата во всех федеральных округах России, кроме Центрального (во многом благодаря рынку Подмосковья), произошло снижение объемов ввода жилья. Довольно ощутимое падение объемов строительства (в сравнении с предыдущими показателями) на северо-западе России на 9,5%, это всего 5,37 млн кв.метров, в Сибирском федеральном округе объемы сократились на 7,2% - это 4 млн кв.метров, Дальневосточном федеральном округе на 8,4% до 1,09 млн кв.метров, в Уральском на 7,2% до 3,18 млн кв.метров, в Южном на 4,8% до 5,72 млн кв.метров, Приволжском — на 1,6% до 9,56 млн кв.метров, в Новосибирской области на 8,5%, Свердловской на 7,9%, Краснодарском крае на 15,7%, Башкортостане на 12,5%, а вот в Петербурге на 35,5%. Безусловно изменения кризис ударил и по застройщикам – себестоимость строительства выросла вдвое, доходы населения значительно снизились, введены новые законодательные нормы в ряд законопроектов, что вполне закономерно влияет на рынок. Если посмотреть то, как менялись цифры по ДДУ за последние два года, то можно увидеть следующее: 2016 году было заключено 701 810 договоров долевого участия, из которых по банковскому поручительству 28 434, а в рамках страхования ГОЗ 339 024. Цифра 2017 года показала падение - по данным Росстата было заключено всего 699 508 ДДУ, через банковское поручительство прошло 35 150 договоров, а застраховано 321 113. На сентябрь 2018 по данным Росреестра лидирующими регионами по количеству зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве стали: Москва, Санкт‑Петербург, Московская, Ленинградская, Новосибирская, Свердловская, Ростовская области, Республики Башкортостан и Татарстан, а также Краснодарский край . На сентябрь 2018 года всего зарегистрированных ДДУ 457 791, из них застрахованных 188 351, по банковскому поручительству 16 272 .
Однако показатели долевого строительства демонстрируют неуклонный интерес населения к инвестированию в этот рынок с некритичным снижением динамики - оно и понятно: долевое строительство так или иначе остается куда более выгодным и для застройщиков, и для дольщиков.

Долевое строительство в последние годы прочно заняло свою нишу как наиболее выгодный и доступный вид покупки жилья для простых граждан. Дольщик вносит денежные средства несколькими траншами на начальном этапе строительства и через какое-то время, обычно год-два-три, получает новую комфортабельную квартиру по цене, гораздо меньше рыночной. Более комфортные ипотечные программы, предлагаемые банками, дают возможность большему количеству населения рассмотреть этот вариант для покупки нового жилья. Но кроме плюсов, есть и минусы - новостные ленты пестрят информацией о банкротстве очередной строительной компании, о пикетах обманутых дольщиков, о не сданных в срок объектах.

Страхование рисков долевого строительства


По итогам 2015 года площадь временно приостановленного или законсервированного строительства составила 2,1 млн. кв. м. В целях защиты прав дольщиков и сокращения количества «замороженных» строительных площадок в стране, в 2014 году в закон 214-ФЗ были внесены изменения, касающиеся гарантирования защиты прав и интересов участников долевого строительства. Согласно внесенным поправкам, застройщик был обязан выбрать один из вариантов обеспечения своих обязательств по договору долевого участия: вступление в ОВС, поручительство банка или страхование гражданской ответственности (далее по тексту - ГОЗ), а уже с 21 октября 2017 года закон обязал застройщиков вносить обязательные отчисления по новым объектам уже в компенсационный фонд долевого строительства.

Поручительство предоставляется аккредитованными банками и стоимость этой услуги составляет обычно от 3 до 7% от общей суммы договора долевого строительства, плюс к этому банк обычно требует залог в размере до 100% сметной стоимости объекта. Популярность этого способа обеспечения ответственности застройщика не очень высока, для сравнения, в 2014 году договоров долевого строительства, обеспеченных страхованием было почти в 4 раза больше, чем поручительств кредитной организации, а в 2015 году соотношение составляло уже семь к одному в пользу страхования рисков долевого строительства. И в 2017 году было заключено ДДУ в рамках страхования гражданской ответственности застройщика по 214-ФЗ почти в 10 раз больше, чем договоров поручительства.

Страхование гражданской ответственности застройщика (ГОЗ) осуществляется путем вступления в Общество взаимной ответственности (ОВС) или страхованием в коммерческой страховой компании, также может быть использован инструмент банковского поручительства. ОВС немного смущает застройщиков солидарной ответственностью и фиксированным размером вступительного взноса.
Страхование рисков долевого строительства в страховой организации все же является наиболее привлекательным. Доказательство тому – количество договоров долевого участия, обеспеченных договором страхования, которых значительно больше, нежели любых других способов, гарантирующих дольщикам-инвесторам безопасность вложений.

Рынок страхования ГОЗ тщательно контролируется государством. Страховые компании, допущенные к страхованию в этой сфере, должны соответствовать требованиям 214-ФЗ, а именно, иметь собственный капитал не менее 1 млрд. рублей, надежный перестраховочный резерв и опыт работы от 5 лет и выше. К настоящему времени в списке страховых компаний, допущенных к страхованию ГОЗ, присутствует лишь 11 страховщиков и ПОВС.

Какие положительные стороны несет в себе страхование рисков долевого строительства для дольщика?

  • Страховщик заинтересован в благонадежности застройщика, поэтому проводит экспертную оценку застройщиков и возводимые объекты на постоянной основе
  • Дольщику при наступлении страхового случая (214-ФЗ, статья 15.2) дольщикам гарантирована компенсация в полном размере стоимости договора долевого участия
  • Наличие надежного страхового партнёра – ещё один фактор, указывающий на надёжность застройщика. Своего рода знак качества, который облегчает для потенциального дольщика выбор
Таким образом, с появлением страхования ГОЗ как обязательного атрибута страхования долевого строительства, опасность и риски для дольщиков ощутимо сократились. Положительную роль в дальнейшем развитии и изменениях на рынке долевого строительства в будущем должны сыграть накопленный опыт всеми игроками рынка и вносимые законодательные инициативы. Направлены они должны быть, в первую очередь, на создание благоприятных условий здорового развития и регулирования рынка, чтобы понятие «обманутый дольщик» навсегда осталось в прошлом.