Спокойный сон для дольщиков?

СК «Респект» 125040,г.Москва,ул. Нижняя, д.14+7 (495) 223-35-30
20.12.2016

Закон обеспечивает уверенность дольщиков в страховой компенсации, если заключен ДДУ. Когда накопилась изрядная масса обманутых дольщиков, законодатели приняли Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», призванный оградить дольщиков от недобросовестных застройщиков. Отдельная статья закона посвящена страхованию гражданской ответственности как одному из способов обеспечения обязательств застройщика. Как осуществляется страхование в пользу участников долевого строительства, на что важно обращать внимание дольщику, чтобы не потерять деньги и время – об этом нашему журналу рассказал Михаил Ермишкин, ГЛАВНЫЙ АНДЕРРАЙТЕР СТРАХОВОЙ КОМПАНИИ «РЕСПЕКТ». 

ССТ: Что является страховым случаем при страховании гражданской ответственности застройщика?

Михаил Ермишкин: Страховые случаи регламентирует 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В статье 15.2., четко прописаны все виды страховых случаев: задержка в передаче квартиры дольщику на срок, более чем на 6 месяцев с даты, установленной договором долевого участия, банкротство застройщика. 

В первом случае закон подразумевает процедуру обращения взыскания на предмет залога - незавершенное строительство и земельный участок, на котором оно ведется, если он находится в собственности застройщика. Дольщик идет в суд и после того, как суд выносит положительное решение, страховой случай считается юридически свершившимся. 

Во втором: процедура регулируется законом о банкротстве. Если возбуждается процедура банкротства, конкурсный управляющий формирует очередь кредиторов из дольщиков. Участники долевого строительства - это кредиторы второй очереди после бюджетов всех уровней и работников застройщика, перед которыми накопилась задолженность по зарплате. Получив Выписку из реестра кредиторов (как подтверждение того, что он является кредитором) дольщик идет к страховщику, пишет заявление о выплате страхового возмещения, предоставляет оригинал заключенного договора долевого участия (ДДУ) и платежные документы об уплате всей суммы по договору. После этого страховщик в течение 30 дней обязан выплатить страховое возмещение, которое определяется размером средств, уплаченных дольщиком по договору. 

ССТ: Банкротство - это, по-моему, следствие первого страхового случая. Могут эти два вида страховых случаев наступать отдельно?

Михаил Ермишкин: Могут. Например, застройщик не ввел в срок дом, а просрочка составила более шести месяцев. Тогда наступает страховой случай по всем ДДУ в отношении этого дома, но это не означает, что застройщик банкрот. Застройщик считается банкротом, если у него нет денег, и он не может погасить свои обязательства перед дольщиками, поставщиками, подрядчиками, бюджетом и возбуждена официальная процедура банкротства. 

Другой пример:  налоговая инспекция, изучив отчетность застройщика и выявив большие убытки, копившиеся на протяжении нескольких лет, считает, что застройщик уходит он уплаты налога на прибыль и может подать в суд на банкротство такого застройщика. Поэтому процесс банкротства может быть и не связан с нарушением сроков строительства. 

ССТ: На практике все дольщики застрахованы или…?

Михаил Ермишкин: На данный момент да, поскольку каждый договор долевого участия по жилым помещениям должен быть оформлен в Росреестре, а без договора страхования его просто не зарегистрируют. 

Страховая компания обычно готовит четыре экземпляра полисов: для себя, для застройщика, в Росреестр и для дольщика. В интересах застройщика передать страховой полис дольщику, чтобы тот напрямую обращался в страховую компанию с возможными претензиями. 

Кстати, страхование не распространяется на апартаменты. Их часто путают с квартирами. По закону они не являются жилыми помещениями, хотя по факту в апартаментах можно жить. В этом случае договор долевого участия не нужно регистрировать, а значит и страховать.

ССТ: Дольщик получит страховую выплату, если он вносил средства частями и на момент объявления банкротства застройщика не успел выплатить всю сумму по договору?

Михаил Ермишкин: По ДДУ сумма должна быть уплачена полностью, как правило, не менее чем за три месяца до даты передачи квартиры. Страховой случай наступает через шесть месяцев после указанной в договоре даты передачи помещения. Договоры долевого участия, где написано, что последний взнос дольщик может оплатить после передачи помещения - ничтожны. 

ССТ: Если дом не сдали в срок, что происходит между застройщиком и дольщиками?

Михаил Ермишкин: По закону застройщик обязан не менее чем за три месяца до указанного срока передачи квартиры обратиться к дольщику с предложением продлить ДДУ, если он не укладывается в сроки. При этом застройщик может предложить уменьшить стоимость ДДУ или  выплату пенни за нарушение условий договора. Продление сроков нужно оформить в Рос реестре, а для этого необходимо продлить страховку, иначе изменение сроков в договоре долевого участия не регистрируется.

ССТ: Если застройщик продляет сроки передачи квартир, может ли дольщик отказаться от продления договора? 

Михаил Ермишкин: Конечно, может. Застройщик обязан с каждым дольщиком согласовать дополнительное соглашение к договору. Дольщик в свою очередь может просто отказаться продлить срок строительства, потребовать деньги с застройщика.

ССТ: Что делать дольщику, если стройка «зависла», а застройщик не торопится урегулировать инцидент? 

Михаил Ермишкин: Бывают разные ситуации с объективными факторами. Например, администрация выделяет застройщику земельный участок, который раньше был занят промышленными объектами, под жилищное строительство. Через какое-то время администрация просит размежевать участок под многоэтажные и малоэтажные застройки, а также спланировать необходимую инфраструктуру: школы, садики, поликлиники, дороги, остановки общественного транспорта. Вот процедура и затягивается. Иногда застройщику не удается продать за намеченный период запланированное количество квартир.

ССТ: Может дольщик раньше указанного в законе срока обратиться в страховую компанию за выплатой?

Михаил Ермишкин: Может, если за три месяца до передачи квартиры он видит, что объект совсем не готов, например, только залит фундамент. Тогда он должен собрать пакет документов, подготовить претензию в страховую компанию и обратиться в суд за решением об обращении взыскания на предмет залога. Через 30 дней с того момента как суд принял положительное решение, страховщик обязан выплатить дольщику возмещение.

ССТ: Что выгодно застройщику: признать страховой случай и отправить всех в страховую компанию или уговорить дольщика подождать?

Михаил Ермишкин: Если застройщик хочет остаться на рынке, то ему выгоднее вести конструктивный диалог с дольщиком. Некоторые застройщики предлагают в таких случаях разные бонусы. Например, квартиру чуть больше или бесплатные коммунальные услуги на какое-то время. 

ССТ: А что выгодно для дольщика сегодня: ждать или идти в суд, получить страховую выплату и пытаться купить квартиру у другого застройщика?

Михаил Ермишкин: На настоящий момент активно возводятся жилые объекты на всей территории РФ, квартиры в целом дешевеют. Если застройщик нарушает свои обязательства, то дольщик может потребовать деньги назад и пойти купить квартиру у другого застройщика на более высокой стадии готовности за такую же сумму. 

ССТ: С какими проблемами урегулирования страховых случаев вы встречаетесь чаще?

Михаил Ермишкин: Одна из проблем – когда между дольщиком и застройщиком возникают трения. Например, в договоре долевого участия указаны параметры строящегося помещения, которые в итоге не совпадают с параметрами готового жилья: вместо указанных 48 квадратных метров у него квартира 47 квадратных метров. У дольщика возникает ошибочное убеждение, что страховая компания выплатит ему неустойку, но на пенни и неустойки страхование не распространяется. Такие вопросы дольщик должен напрямую решать с застройщиком в досудебном или в судебном порядке. 

Другая проблема – когда дольщик только на основании страхового полиса пытается получить выплату. Процедура наступления страхового случая зафиксирована в законе. Мы понимаем, что люди заплатили деньги, они нервничают, пытаются иногда поднажать на страховую компанию, но без необходимых документов и решения суда мы не можем выплатить страховку, как бы мы ни хотели им помочь.

Важно, чтобы дольщик внимательно изучал документы и понимал, что и при каких условиях гарантирует ДДУ и покрывает страховка. Тогда он будет спать спокойно.

ССТ: Дольщик получает вместе с полисом инструкцию, в которой описаны его шаги при возникновении проблем со сроками и порядком застройки?

Михаил Ермишкин: Дольщик может получить у застройщика копию генерального договора страхования – он заключается между застройщиком и страховщиком.

Тем не менее, если у дольщиков возникают какие-нибудь вопросы, то сотрудники нашей онлайн службы на сайте всегда на них ответят. 

ССТ: К чему еще важно привлечь внимание, говоря об этом виде страхования?

Михаил Ермишкин: Это социально значимый вид страхования не только для граждан, но и для юридических лиц, для сопровождения государственных программ. Например, регионам  выделяются средства на осуществление программы переселения граждан из ветхого жилья или программы переселения пенсионеров из районов Крайнего Севера и т.д. Идет размещение государственного заказа на участие в долевом строительстве и дольщиками становятся региональные администрации. 

Размещение заказа происходит через процедуру торгов, госзакупок или закупок для муниципальных нужд. Зачастую к участию в этих госзакупках допускаются только субъекты малого предпринимательства, которые потом и занимаются строительством. Речь идет о малоэтажных жилых комплексах, которые строят в небольших городах или на окраинах крупных городов. Например, расселяют ветхий частный сектор в областном центре и освободившиеся земли отдают под застройку жилья или коммерческой недвижимости. Именно такие программы в большинстве случаев передают на реализацию субъектам малого предпринимательства, что иногда связано с рисками.

ССТ: Как вы страхуете риски субъектов малого предпринимательства?

Михаил Ермишкин: Мы изучаем документы застройщика, ситуацию на местном рынке и, если видим серьезные риски, ставим повышающий коэффициент. Даже если мы, например, досрочно расторгаем договор, но по нему потом наступит страховой случай, мы все равно обязаны платить. Такие требования введены, чтобы у страховщиков не было лазейки уйти от выплат, иначе они расторгали бы договор при назревании проблемы и таким образом возвращали себе часть премии.

ССТ: Существующий сегодня порядок урегулирования убытков нуждается в какой-то доработке?

М.Е.: Этот вид страхования достаточно регламентирован – есть два вида страховых случаев и регулируются они только через суд. Закон обеспечивает уверенность дольщиков в выплате страховой компенсации, если застройщик и заключают ДДУ с ним в соответствии.