Особенности национального строительства.

СК «Респект» 125040,г.Москва,ул. Нижняя, д.14+7 (495) 223-35-30
24.05.2017

Задача минимизировать количество обманутых дольщиков и навести порядок в долевом строительстве имеет статус государственной задачи. В этом вопросе экспертную позицию занимает аккредитованная Центробанком страховая компания «РЕСПЕКТ». Как организован и для чего необходим строительный мониторинг нашему журналу рассказал руководитель Департамента Строительного Мониторинга СК «РЕСПЕКТ» Алексей Шуртаков. 

Современные страховые технологии: Какова сегодня ситуация со страхованием ответственности застройщиков?

Алексей Шуртаков: Страхование ответственности застройщиков – это прежде всего требование закона. Чтобы обеспечить адекватную страховую защиту, мы должны понимать состояние объектов строительства в каждом регионе. И по практике картина не всегда однозначная. 

Очевидно, что все застройщики разные: есть крупные компании, есть небольшие, с внушительными объемами работ или с одним единственным объектом. Для работы с таким разнообразием нужен диверсифицированный подход. Недобросовестные застройщики изначально не проходят через фильтр-систему андеррайтинга. А те застройщики, с которыми после проверки были заключены генеральные договора страхования, автоматически попадают в нашу систему обязательного мониторинга. 

У нас разработаны и действуют свои эффективные методики по оценке и принятию рисков, в том числе и по мониторингу жилых объектов строительства. Политика в отношении выездных проверок наших клиентов-застройщиков различна: некоторые строительные объекты проходят мониторинг раз в квартал, а какие-то на ежемесячной основе, вплоть до еженедельной проверки определенных параметров строительного объекта.  

Все без исключения объекты строительства «погружаются» в график и проходят первичную документальную проверку с присвоением предварительных категорий, исходя из текущих показателей, вследствие чего возникает необходимость проведения выездных проверок.

ССТ: Какие застройщики вызывают меньше всего доверия – маленькие компании в отдаленных северных регионах или крупные компании в больших городах, у которых слишком много объектов?

А. Ш.: Различные климатические условия иногда сами регулируют строительный рынок. Несостоятельному застройщику сложно выжить, например, в Якутии. В этом регионе застройщик обязан четко вписаться в график строительных работ, чтобы соблюсти технологии и выполнить все необходимые этапы строительства в короткий сезон комфортных для возведения строительного объекта температур. Если застройщик не выдерживает жестких конкурентных, в т.ч. региональных условий и определенных климатических ограничений, то он естественным отбором уходит из строительного бизнеса.  Также нельзя сказать, что на Крайнем Севере ситуация в этом аспекте хуже, чем где бы то ни было, я бы так не сказал, мониторинг показывает, что это скорее заблуждение, большее влияние на общую надежность застройщиков оказывают негативные тенденции и ситуация на рынке недвижимости в целом. 

ССТ: А в чем ваша задача в этом процессе контроля? 

А. Ш.: Основная задача департамента строительного мониторинга – это контроль за реализацией строительных проектов на протяжении всего периода строительства от момента заключения генерального договора с застройщиком до момента передачи квартир участникам долевого строительства.  Одним из основных параметров контроля является соблюдение сроков, которые застройщик отражает в договорах долевого участия на стадии формирования проектной документации, а также определение и прогнозирование возникновения страховых рисков. Также мы оказываем экспертную помощь застройщикам, помогающую им эффективно организовывать процессы строительства, например, связанные с контролем работыподрядчиков. 

По нашему опыту, если возникает необходимость продления сроков, то это значит, что у застройщика появились некие проблемы. А продление срока строительства для дольщика – это не только эмоциональные переживания, а прежде всего дополнительные серьезные расходы на аренду жилья или на кредитные проценты.  

ССТ: За чей счет происходит компенсация убытков, если застройщик не сдает объект вовремя?

А. Ш.: Если застройщик продлевает сроки строительства, то по действующему законодательству он должен уведомить участников долевого строительства и с ними этот вопрос согласовать, подписав дополнительные соглашения к основному договору. Если дольщик не согласен, он может обратиться в суд. Все убытки – в зоне ответственности застройщика. Но если застройщик банкротится, то здесь подключаются уже и государственные структуры, и естественно страховые компании.  

ССТ: Где основные зоны риска у застройщика?

А. Ш.: Возникновение неблагоприятных ситуаций возможно на любой стадии и этапах строительства. 

ОПАСНЫЕ ЗОНЫ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА

Первая зона – выход на площадку, нулевой цикл. 

Риски – природные, технологические гидро-геологические, погодные (например, высокий уровень подводных вод). Не соответствие изысканий, на основании которых выполнялась проектная документация.

Вторая зона – непосредственно процесс строительства. 

Риски – несостоятельность генподрядчика: недостаточный опыт в строительстве, слабые производственные мощности, плохая техническая оснащенность, отсутствие качественного планирования, недостаток квалифицированных кадров. 

Основная проблема на всех этапах – нецелевое использование средств. 

Основной негативный фактор, который может принципиально повлиять на строительство – отсутствие средств у застройщика для обеспечения бесперебойного строительного производства.  

Застройщик редко, когда строит один дом – обычно застраивается сразу квартал, а это серьезная логическая цепочка по организации всех процессов единовременно, влекущие за собой значительные финансовые затраты. И мы с учетом своих внутренних инструментов ежеквартально отслеживаем в том числе целевое использование средств девелопером. 

Основная масса застройщиков заинтересована в том, чтобы процесс строительства был прозрачным – это привлекательный фактор для участников долевого строительства. Важно, чтобы у застройщика был информативный сайт, чтобы дольщики получали информацию о выполненных работах – естественно, что и объект тогда лучше продается. Лично я не видел еще ни одного строительного проекта, при котором не было бы инициативной группы дольщиков, ведущих параллельный контроль за строительством и выкладывающих в сети всю актуальную информацию, включая фотографии объекта. И это также серьезная дополнительная помощь в мониторинге, застрахованных в нашей компании объектов.

ССТ: Каким образом вы проводите мониторинг застройщиков?

А. Ш.: Все специалисты в наших подразделениях имеют большой опыт работы в строительном бизнесе.  Наши специалисты участвуют как в процессах андеррайтинга, когда необходимо принять решение о начале работы с застройщиком, так и в процессах мониторинга застрахованного строительного проекта.   У нас два профильных управления: первое - осуществляет дистанционный мониторинг, включая анализ информации из открытых источников, получение информации от самого застройщика по нашим запросам и от официальных региональных представителей СК «РЕСПЕКТ»; второе – организовывает и проводит выездные проверки при выявлении какого-либо сбоя или предпосылки негативного развития ситуации со строительным объектом, которая может развиваться с неблагоприятными для проекта последствиями. Мы оперативно организуем выезд на такой объект вместе с представителем застройщика, уведомляя девелопера о том, какие возможны последствия при подобных сбоях в работе, и совместно более глубоко изучаем произошедшую ситуацию. Проводим анализ финансовых документов - каким образом застройщик расходует привлеченные деньги дольщиков. В каждом случае нужен гибкий и индивидуальный подход, который мы обеспечиваем благодаря опыту и экспертизе нашей команды.  

ССТ: Застройщики с вами охотно сотрудничают?

А. Ш.: Застройщики заинтересованы в том, чтобы сдать объект своевременно, поскольку на этом строится дальнейшее развитие компании. Как показывает практика, наш профессиональный подход к мониторингу встречает понимание у добросовестных девелоперов. Они понимают, что сотрудничают со страховой компанией, которая очень серьезно относится к своей работе и стоит на защите интересов дольщиков. Для опытных застройщиков это является важным фактором, так как и они, в свою очередь, строят для людей и заинтересованы в возведении объектов в указанные сроки и с необходимым качеством. Задача нашего подразделения в проведении превентивных мероприятий, напрямую связанных со снижением вероятности наступления страхового случая. Наш профессиональный и богатый практический опыт помогает ряду застройщиков «разрулить какие-то узкие места», касающихся строительного процесса.    

Для нас все застройщики – партнеры. И мы, и они заинтересованы, чтобы объект был достроен и введен в эксплуатацию. Несмотря на то, что мы работаем с внушительным объемом застройщиков (более 2 тысяч), по каждому из них у нас есть исчерпывающая аналитика. Мы ежемесячно осматриваем большое количество объектов в самых разных регионах страны, мы видим их в динамике, поэтому можем предлагать правильные профессиональные решения для каждого клиента. В чрезвычайной ситуации отделы СК «РЕСПЕКТ» работают в крепкой связке: департаменты андеррайтинга, маркетинга, операционный и юридический департамент – дают свою аналитику и экспертные рекомендации для принятия решений по застрахованному компанией строительному объекту и оказанию помощи. В нашей практике встречаются случаи, когда мы объединенными усилиями помогаем противостоять застройщикам в ситуации попыток рейдерских захватов. Наши специалисты помогают эффективно решать вопросы с поставщиками и подрядчиками. Каждый объект строительства, исходя из регионального положения, особенностей и опыта застройщика – уникален, наш опыт касается всей страны. Главная задача страховой компании – оперативная помощь застройщику в нештатной ситуации, поскольку социально-значимый вид страхования обязывает реагировать на проблему мгновенно!

С нами будущее – застраховано!